【CPP114】訊：“我不認為一家電子商務公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。”仲量聯行中國區(qū)物流基礎設施總監(jiān)、董事王成志對于目前電商紛紛投資物流地產感到頗為不解，“電商到今天還沒能賺錢，這是公開的秘密，拿著投資人的錢，應該更專注做電子商務業(yè)務才對，而不是拿地、造倉庫，這是在遠離主業(yè)，并不能增加核心競爭力。”
　　
　　但事實卻是，電商對于投資建造物流中心的熱情正在迅速升溫。隨著京東商城決定將融資資金砸向物流建設項目，各電子商務公司涌入物流地產的勢頭也一發(fā)不可收。
　　
　　自2009年以來，京東商城自購土地已接近1400畝，并且計劃今年同時開工建設7個一級物流中心和25個二級物流中心。當當、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購、新蛋、1號店等電商也紛紛表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團更是宣布要斥資千億在全國建立倉儲系統。
　　
　　國內倉庫的供不應求是電商涌入物流地產的最初動力，《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應求的狀態(tài)。而仲量聯行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。
　　
　　但是，電商對物流地產的興趣正越來越超出實際的需求，這在王成志看來充滿危險：“拿了地、造了倉庫，這些東西都將成為資產，而這些資產是要交稅的，但如果電商租賃第三方的倉庫，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產生收益，電商就得兼做開發(fā)商、房東，把自建倉庫再租出去，可是這不是又遠離主業(yè)了？而且電商是否有能力運營物流中心？電子商務的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業(yè)產品類的倉庫呢？事實上，電子商務的倉庫通用性并不強。”
　　
　　王成志介紹，有時候電子商務公司比物流地產商更容易拿到工業(yè)用地，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。
　　
　　“工業(yè)用地分為三種類型，一種是工廠、廠房，一個是倉庫、物流中心，還有一個就是研發(fā)中心。對于出讓土地的地方政府而言，研發(fā)中心和工廠日后可以帶來持續(xù)的稅收，但是倉庫產生的稅收相對要少很多。而電子商務公司往往會將結算業(yè)務也放在倉庫中進行，結算業(yè)務能夠給當地帶來稅收，因此政府更樂意出讓土地給電商。”王成志稱。
　　
　　對于電商為何熱衷參與物流地產的開發(fā)，王成志表示:“第一還是賭地價升值，因為土地的供應量是有限的，因此物流地產甚至比商業(yè)地產更有升值的空間。當然另一方面，這部分資產可以被包裝成為日后上市的一個賣點。”
　　
　　電商的大量涌入導致物流用地的價格不斷上漲。據王成志介紹，北京通州今年有一塊物流用地拍出的價格接近250萬元/畝，“足見物流地產現在被炒得有多熱”。在上海，物流用地的一手地在每畝50萬~60萬，相對便宜，不過獲得土地卻非常困難，由于政府把關較嚴格，對開發(fā)商資質以及項目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費一年半到兩年時間，因此在上海，物流用地供不應求的局面已經至少有5年的時間，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現在的平均報價在100萬元/畝以上，并且還在漲。”
　　
　　“目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產的平均收益率。”王成志認為，“電商投資物流地產不是一個很健康的成長方式。”

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